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権利が設定されている土地が底地

小さな家

不動産の売買というのは基本的には自由にできます。もちろん、処分するのに行政などの許可が必要な土地はいくつもあるのですが、基本はそうなっています。しかし、あくまで契約の関係で自由に処分できない土地があります。それが底地と呼ばれるものです。これは借地権のついた宅地の所有権です。それを底地とか或いは底地権と呼びます。土地の権利というのは一つではないのです。いくつかの権利が分割されることがあります。
借地権はそこに住む権利になります。これは相当に強い権利であり、土地の所有権がある人でもその土地は自由にできなくなってしまうのです。そもそもそんな権利を設定しない方がよい、と思うかもしれませんが借地権で貸すこと自体は、それはそれでメリットがあるときもあるのです。それに完全に処分できないわけでもありませんから、そこまで心配することもないときはあります。借地権がある、というのは少なからず貸せているという状況でもあるのです。
つまりは、そこから少なからず利益は出ているわけですから底地が必ずしも悪いわけではないです。借地権を買い戻したりするのはそこの利用価値が普通に貸す以外のことができるようになり、そちらのほうが、利益が出る可能性がでてきているからなのです。

底地と賃貸借契約との関係

不動産鑑定評価基準において、底地は、借地権のある土地の所有権のことと定められています。底地での価格をどのようにするのかというと、次のとおりです。借地権のある土地では、賃貸人の受け取るすべての収入は、実際の賃料から固定資産税などの税金や管理費用を除外したものを指すのですが、これを底地価格としています。
底地の価格となりうる期間の算定にあたっては、賃貸借の期間に応じて決定されます。底地の鑑定においては、借地人がいるために、時価格を決定するのに往生します。底地の評価とは、借地権の事情を除外して決定することはできません。この際に、第2次世界大戦の前後の期間から賃貸借関係があったのであれば、相当問題点を有するとされます。
なぜなら、借地借家法が制定される以前の旧借地法があったために、借地人の保護が法律によって定められていたことが起因しています。このような事情を背景として、さまざまな争いが生じています。借地人の保護の具体例として、契約期間が満了の場合に、地主から一方的な最後通牒はできない旨定められていることなどが挙げられます。底地はこのような契約関係によってその評価を大きく左右します。そうしたことから、一概に底地の価格がいくらであるかを語ることはできないといえるのです。

底地の管理はとても大変

底地とは、他人の建物のために賃貸している土地の所有権のことを指します。底地を管理したり、維持したりする場合には、その苦労は切実なものです。土地に関して承継があった場合にどのようにして地代を値上げするのか、また、借地権を有する人から、建て替えをしたい旨の申し入れがあった場合にどのような点に留意しておくべきなのでしょうか。
本来、底地とは、土地が一つであるのに権利関係が複雑に絡み合っている場合が多いために、管理が難解です。長期にわたって賃借していれば、相当前から賃料が同じままであって、なかには契約書すら存在しない場合も多いことです。そうした契約当時の当事者であればまだ何とかなるものですが、突如として相続をした場合には、当惑してしまいがちです。
借地権者が何らかの建物を建築し保有していれば、土地の所有者であったとしても、正当な理由なく当該土地を使うことは禁じられています。通常は、底地の地代と賃貸マンションの賃料とでは、底地の地代のほうが低価格である場合が多いです。そして、その金額に関しては、法定されておらず、慣例としては、木造よりコンクリートのほうが高く、住宅地に比べて商業地のほうが高価になってきます。

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